Nos últimos anos, as siglas HIS e HMP passaram a aparecer com frequência em projetos imobiliários nas grandes cidades. Elas fazem parte de uma política pública que busca ampliar o acesso à moradia e incentivar a produção de habitações destinadas a diferentes faixas de renda.
Esses modelos contam com incentivos previstos na legislação urbana e têm regras específicas sobre quem pode comprar, ocupar ou investir nesses imóveis.
Neste artigo, explicamos o que significa cada modalidade, quem pode adquirir essas unidades e quais são as principais regras que envolvem esse tipo de empreendimento.
O que é HIS e HMP
As siglas representam dois tipos de habitação criados para ampliar o acesso à moradia:
HIS — Habitação de Interesse Social
São unidades destinadas a famílias com renda mais baixa e que precisam de políticas públicas de incentivo para adquirir um imóvel.
HMP — Habitação de Mercado Popular
São imóveis voltados a famílias com renda intermediária, que também se beneficiam de incentivos urbanísticos para ampliar a oferta de moradia.
Essas modalidades fazem parte de uma estratégia de planejamento urbano que busca equilibrar o desenvolvimento das cidades e ampliar o acesso à habitação formal.
Quais são as faixas de renda
A legislação estabelece limites de renda familiar para cada categoria de moradia.
HIS 1
Destinada a famílias com renda de até 3 salários mínimos.
HISi 2
Voltada a famílias com renda de até 6 salários mínimos.
HMP
Indicada para famílias com renda de até 10 salários mínimos.
Além dessas categorias, existem também as unidades R2V, que não possuem limite de renda familiar.
Quem pode comprar unidades HIS e HMP
Moradores
Famílias interessadas em morar no imóvel precisam estar enquadradas na faixa de renda correspondente à unidade.
Esse enquadramento precisa ser comprovado por meio de um documento oficial de certificação, obrigatório no momento da assinatura do contrato de compra e venda.
Investidores
Investidores também podem adquirir unidades nessas categorias, mesmo que não estejam dentro das faixas de renda.
No entanto, existe uma regra importante:
o imóvel só pode ser ocupado por meio de locação tradicional, seguindo a Lei do Inquilinato, para famílias que se enquadrem nos limites de renda da categoria do imóvel.
Assim como na compra para moradia, o enquadramento da renda do inquilino precisa ser comprovado no momento da assinatura do contrato de locação.
O que são unidades NR
Além das unidades habitacionais, alguns empreendimentos também incluem espaços classificados como NR (Não Residenciais).
Essas unidades não têm uso exclusivamente habitacional e normalmente são destinadas a:
- Prestação de serviços
- Comércio de apoio
- Atividades que complementem o conjunto residencial
Elas podem ser adquiridas por pessoas físicas ou jurídicas, desde que respeitem as regras de uso previstas para essa categoria.
Por quanto tempo as regras precisam ser respeitadas
O enquadramento de renda para unidades HIS e HMP deve respeitar os prazos e critérios estabelecidos na legislação vigente, conforme definido no artigo 46 da Lei nº 16.050/2014, com redação atualizada pela Lei nº 17.975/2023, e regulamentações complementares, como o Decreto nº 63.130/2024 e suas atualizações.
Essas normas determinam tanto os limites de renda familiar quanto os períodos em que as unidades devem permanecer destinadas ao público elegível, incluindo eventuais correções baseadas em índices oficiais, como o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção).
Saiba mais no site da Prefeitura de SP: DECRETO Nº 64.895 de 5 de Janeiro de 2026
A destinação do imóvel fica registrada?
Sim.
A destinação do imóvel, seja para moradia dentro da faixa de renda ou para locação, precisa ser registrada na matrícula do imóvel.
Esse registro garante transparência e assegura que as regras previstas na legislação sejam cumpridas.
Quais são as penalidades para descumprimento
Caso as regras de enquadramento não sejam respeitadas, a legislação prevê multas e penalidades significativas.
Essas penalidades podem ser aplicadas a:
- Compradores
- Investidores
- Locatários
- Cessionários do imóvel
Por isso, é fundamental que todas as etapas de compra ou locação sejam feitas com a documentação adequada e dentro das normas previstas.
Quais são as legislações que regulamentam HIS e HMP
As regras que estruturam essas modalidades de habitação fazem parte do planejamento urbano municipal e estão previstas em legislações específicas, como:
- Plano Diretor Estratégico (PDE)
- Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS)
- Portarias da Secretaria de Habitação (SEHAB)
- Decretos municipais que regulamentam o tema
Essas normas definem critérios de renda, uso do imóvel, prazo de enquadramento e responsabilidades dos envolvidos.
Um mercado com oportunidades
Além de ampliar o acesso à moradia, empreendimentos com unidades HIS e HMP também têm despertado o interesse de investidores que buscam diversificar seu portfólio imobiliário.
Como existe uma demanda consistente por moradia nas faixas de renda atendidas por essas modalidades, muitos projetos acabam oferecendo boa liquidez e potencial de ocupação, especialmente em regiões com infraestrutura e acesso a transporte, comércio e serviços.
Para quem deseja investir, é fundamental entender as regras de enquadramento, os prazos previstos em legislação e as características de cada empreendimento.
Se você quer entender melhor como funcionam esses empreendimentos e quais são as oportunidades, acompanhe nossos conteúdos ou fale com nosso time para saber mais sobre os projetos em desenvolvimento.
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